لینک های کاربردی

خدمات گروه

قائم مقامی در قرارداد مشارکت در ساخت

نویسنده
تاریخ انتشار ۲۲ اسفند ماه ۱۴۰۲
زمان مطالعه 6 دقیقه

در صورتی که یکی از شرکا و مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم مشاعی خود را بدون اطلاع‌رسانی به طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، به فروش برساند، مسئله تغییر مالکیت و قائم مقامی در قرارداد مشارکت در ساخت به وجود می‌آید. آیا در این شرایط، خریدار و منتقل‌الیه (مالک جدید) ملتزم به ادامه قرارداد مشارکت در ساخت است؟ آیا قائم‌مقامی مالک جدید در قرارداد مشارکت در ساخت فراهم می‌شود؟

در صورتی که شریک موفق به ابطال سند انتقال یا اعتراض ثالث به توقیف شود، موضوع منتفی می‌گردد. در صورتی که این اقدامات انجام نشود، به نظر می‌رسد مالک جدید به عنوان قائم‌مقام در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می‌شود و در این صورت به عنوان قائم‌مقام مالک قبلی مسئولیت پیدا خواهد کرد، حتی اگر جهل به مشارکت داشته باشد؛ بنابراین، مالک جدید در این حالت قادر به خلع ید یا مطالبه اجرت‌المثل یا درخواست دستور فروش نمی‌باشد. این نکته نشان‌دهنده تعهدات قائم‌مقامی مالک جدید در قرارداد مشارکت در ساخت و نیز محدودیت‌هایی است که او در اجرای حقوق و وظایف مشارکتی خود دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادهای مشارکت مدنی است که بین مالکان املاک و سازندگان متخصص به منظور ساخت و ساز بناهای جدید منعقد می‌شود. این نوع قرارداد  مزایای متعددی برای طرفین دارد. دلایل زیر می‌تواند باعث انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز شود:

  1. تخریب و نوسازی ملک: مالکان ممکن است تمایل داشته باشند که ملک خود را تخریب و با ساختمان جدیدی جایگزین کنند. این اقدام معمولاً به منظور ارتقای رفاه ساکنان، بهره‌مندی از تکنولوژی‌های نوین و افزایش ارزش املاک انجام می‌شود.
  2. ناتوانی مالی مالکان: برخی از مالکان ممکن است به دلیل ناتوانی مالی برای تأمین هزینه‌های ساخت و ساز، به دنبال همکاری با سازندگان و اشخاص سرمایه‌گذار باشند. این همکاری به صورت قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به اشتراک‌گذاری هزینه‌ها و ریسک‌ها منجر شود.
  3. تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری: برخی از سازندگان به دلیل داشتن دانش و تخصص در زمینه ساختمان‌سازی و امکانات مالی، تمایل به سرمایه‌گذاری در املاک دیگر دارند. این افراد با انجام قرارداد مشارکت در ساخت، به صورت مشترک با مالکان به بهره‌برداری از ساختمان جدیدالاحداث می‌پردازند و درآمدی برای خود فراهم می‌کنند.

به این ترتیب، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به عنوان یک ابزار حقوقی و اقتصادی، امکان ایجاد و توسعه ساختمان‌های جدید را برای طرفین قرارداد فراهم می‌کند.

سابقه تاریخ مشارکت در ساخت طبق ماده 1305 قانون مدنی

با توجه به ماده 1305 قانون مدنی که بیان می‌کند تاریخ مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت قابل اثبات با دلایل دیگر است، این اثبات می‌تواند از طریق ادله و مدارک دیگری که به صراحت تاریخ مشارکت را تأیید کنند، انجام شود. چنین ادله‌ای ممکن است شامل موارد زیر باشد:

  • نامه‌ها و ارتباطات قبلی

می‌توان از نامه‌ها، ایمیل‌ها یا ارتباطات دیگر قبل از تاریخ قرارداد استفاده کرد که به وضوح به موارد مرتبط با مشارکت در ساخت اشاره دارند.

  • مدارک مالی

اگر تراکنش‌های مالی یا پرداخت‌ها مرتبط با پروژه قبل از تاریخ قرارداد ثبت شده باشند، این مدارک نیز می‌توانند به عنوان ادله مستند باشند.

  • گزارش‌ها و آرای فنی

اگر گزارش‌ها یا آرای فنی مرتبط با پروژه قبل از تاریخ قرارداد وجود داشته باشند، ممکن است این مدارک نیز به عنوان ادله مفید مطرح شوند.

  • شواهد محلی

شواهد محلی مانند عکس‌ها، نقشه‌ها، یا اسناد مربوط به ملک ممکن است تاریخ مشارکت را نشان دهند.

  • گزارش‌های قضایی

در صورتی که قبلاً در خصوص مسائل مرتبط با مشارکت در ساخت اقدامات قضایی صورت گرفته باشد، گزارش‌های قضایی نیز می‌توانند ادله مفیدی فراهم کنند.

استفاده از این ادله با همانند ماده 1305 قانون مدنی، به شکل جامع و جمع‌آوری به صورت دقیق می‌تواند برای اثبات سابقه مشارکت در ساخت قبل از تاریخ قرارداد مفید باشد.

قائم مقامی در ماده 53 قانون مدنی 

انتقال عین اموال، موجب بطلان عقد انتفاع چون اجاره، مستأجری و … نمی‌شود. اما اگر موجب محرومیت مستأجر از حقوق وی گردد، او اختیار فسخ معامله را دارد.

در مورد قائم‌مقامی در مشارکت در ساخت، این ماده به معنایی خاص در این زمینه اشاره نمی‌کند. اما اگر بخواهیم این ماده را با توجه به شرایط مشارکت در ساخت تفسیر کنیم، ممکن است به شکل زیر تفسیر شود:

  • انتقال عین در مشارکت در ساخت: ماده 53 بیان می‌کند که انتقال عین اموال موجب بطلان عقد انتفاع نمی‌شود. این بیانات به مفهوم انتقال مالکیت یا حقوق ملک است.
  • تأثیر جهل بر قائم‌مقامی: اگرچه ماده 53 اشاره‌ای به مفهوم قائم‌مقامی در مشارکت در ساخت ندارد، اما اگر جهل خریدار جدید (منتقل‌الیه) باعث محرومیت مستاجر (منتفع) از حقوق وی شود، ماده 53 اجازه فسخ معامله را به منتجب می‌دهد.
  • تطبیق با شرایط مشارکت در ساخت: اگر جهل خریدار جدید موجب محرومیت مستأجر از حقوق وی گردد (مثلاً در زمینه انتفاع از ویژگی‌های ملک)، مستأجر اختیار فسخ معامله را دارد.

توجه به جوانب حقوقی دقیق و مشاوره حقوقی تخصصی در این موارد بسیار حائز اهمیت است، زیرا موارد مرتبط با قائم‌مقامی و انتقال مالکیت در قراردادهای مشارکت در ساخت به تفصیل ممکن است متفاوت باشد و نیاز به تفسیرهای حقوقی دقیق دارد.

اطلاع به خریدار درباره وضعیت ساختمان و قائم‌مقامی

خریدار باید مطلع شود که ساختمان در دوره‌ای از ساخت و ساز قرار دارد. این اطلاعات از اهمیت خاصی برخوردار است، چرا که برای هر خریدار و منتقل‌الیه با حسن نیتی وضعیت ساختمان باید به وضوح مشخص شود. از این رو، در صورتی که مالک جدید در فرض جهل به وجود قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم واحدها و پیش ‌خریداران آگاه باشد، به عنوان اولین حالت، قائم‌مقامی به عنوان مالک جدید ادامه دارد. این اطلاع به شکلی که در ماده 53 قانون مدنی تعبیه شده است، اثبات می‌شود که حتی در فرض جهل، مالک جدید نمی‌تواند از وجود قرارداد مشارکت در ساخت مبرا باشد. ثانیاً، با توجه به اینکه مستأجر تنها مالک منافع است و سایر شرکای مشارکت در ساخت مالک سند مادر و عین و منافع طبقات ساختمان هستند، اولویت وضعیت حقوقی آن‌ها از مستأجر بالاتر است. در اینجا، به عنوان حقوقی معتبر، از طریق اطلاع به خریدار در مورد وضعیت ساختمان، قائم‌مقامی از مالک قبلی به صورت اولیه ادامه پیدا می‌کند.

فوت یکی از طرفین در قرارداد قائم مقامی

شاید سؤال پیش بیاید که در صورت فوت یکی از طرفین موضوع قائم مقامی به چه صورت است؟ قرارداد مشارکت در ساخت، یک عقد لازم است و ارتباط حقوقی میان مالکان و سازندگان در صورت فوت یکی از طرفین، خللی در قرارداد ایجاد نمی‌کند. در صورت فوت یکی از طرفین، ورثه‌های متوفی قائم‌مقام او می‌شوند و آثار، امتیازات و تعهدات قرارداد به ورثه منتقل می‌شود. با این حال، باید توجه داشت که استثنائاتی نیز وجود دارد. به‌عنوان مثال، در صورتی که در قرارداد شرط مباشرت با سازنده تعیین شده باشد، فوت سازنده قرارداد منفسخ می‌شود و هر یک از طرفین حق خود را به میزان مشارکت انجام شده می‌برند. این بدان معناست که سود حاصل از مشارکت به ورثه‌های سازنده می‌رسد. در نهایت، مسائل مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت به دقت باید مورد بررسی و تعیین قوانین مربوطه قرار گیرد تا حقوق و تعهدات طرفین به درستی حفظ شود و هرگونه خللی که ممکن است ایجاد شود، به درستی حل گردد.

اشتراک گذاری

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *